Wer eine Immobilie oder einen Miteigentumsanteil unter erheblichem finanziellem Druck deutlich unter dem tatsächlichen Wert verkauft, kann unter bestimmten Voraussetzungen die Rückabwicklung des Geschäfts verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 7. November 2025 entschieden. Im Mittelpunkt stand die Frage, wann ein Immobilienkaufvertrag wegen eines besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung als sittenwidrig und damit nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig anzusehen ist.
Immobilienverkauf in finanzieller Notlage
Der vom BGH entschiedene Fall betraf eine Ehefrau, die gemeinsam mit ihrem Ehemann jeweils zur Hälfte Eigentümerin eines Grundstücks war. Nach der Trennung geriet die Frau in eine finanzielle Notlage. Im November 2019 veräußerte sie deshalb zwei Miteigentumsanteile von jeweils 20 Prozent an zwei Erwerber. Insgesamt gab sie damit 40 Prozent des Grundstücks auf.
Als Gegenleistung verpflichteten sich die Käufer, die Verkäuferin im Innenverhältnis gegenüber ihrem Ehemann von bestimmten Darlehensverbindlichkeiten gegenüber einer Bank freizustellen. Diese übernommenen Verbindlichkeiten beliefen sich auf rund 55.000 Euro.
Entscheidend war anschließend die Frage, welchen Wert die übertragenen Miteigentumsanteile tatsächlich hatten.
40 Prozent der Immobilie waren rechnerisch 276.000 Euro wert
Ein im späteren Teilungsversteigerungsverfahren eingeholtes Verkehrswertgutachten bezifferte den Wert des gesamten Grundstücks auf rund 690.000 Euro.
Nach dem vom BGH zugrunde gelegten rechnerischen Anteil entfielen damit auf die veräußerten 40 Prozent des Grundstücks rund 276.000 Euro.
Dem stand eine Gegenleistung von lediglich rund 55.000 Euro gegenüber. Der rechnerische Wert der übertragenen Miteigentumsanteile lag damit etwa beim Fünffachen der übernommenen Verbindlichkeiten.
Die Verkäuferin sah darin ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung und berief sich auf die Sittenwidrigkeit des Geschäfts nach § 138 Abs. 1 BGB.
Wann ist ein Immobilienverkauf sittenwidrig?
Ein erheblicher Preisunterschied allein führt nicht automatisch dazu, dass ein Immobilienkaufvertrag unwirksam ist. Für ein sogenanntes wucherähnliches Rechtsgeschäft müssen nach der Rechtsprechung des BGH mehrere Voraussetzungen zusammenkommen.
Erforderlich ist zunächst ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Zusätzlich muss mindestens ein weiterer Umstand hinzukommen, der das Geschäft insgesamt als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies kann insbesondere eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten sein.
Bei Grundstücksgeschäften geht der BGH von einem besonders groben Missverhältnis aus, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung. Ein derart besonders grobes Missverhältnis kann wiederum den tatsächlichen Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zulassen. Diese Vermutung kann grundsätzlich widerlegt werden.
Im vorliegenden Fall sah der BGH aufgrund des erheblichen Wertunterschieds ein besonders grobes Missverhältnis als gegeben an.
BGH: Wert des Miteigentumsanteils darf grundsätzlich anteilig berechnet werden
Eine weitere wichtige Frage des Verfahrens betraf die Ermittlung des Wertes eines Miteigentumsanteils.
Das Landgericht hatte zuvor beanstandet, dass die Verkäuferin nicht ausreichend dargelegt habe, warum 40 Prozent des Grundstücks tatsächlich mit 40 Prozent des Gesamtverkehrswertes anzusetzen seien. Bei Miteigentumsanteilen können in der Praxis grundsätzlich Besonderheiten bei der Bewertung eine Rolle spielen.
Der BGH stellte jedoch klar, dass grundsätzlich davon ausgegangen werden kann, dass der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils seinem rechnerischen Anteil am Verkehrswert des gesamten Grundstücks entspricht. Das gilt nach der Entscheidung auch im Rahmen einer bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags.
Für die Verkäuferin bedeutete dies: Sie musste nicht bereits im Ausgangspunkt detailliert darlegen, warum die übertragenen 40 Prozent exakt einem Wert von 276.000 Euro entsprachen. Angaben zum Verkehrswert des gesamten Grundstücks konnten hierfür grundsätzlich ausreichen. Ob im konkreten Fall dennoch ein Abschlag auf den rechnerischen Anteil gerechtfertigt ist, kann gegebenenfalls durch eine Beweisaufnahme geklärt werden.
Rückabwicklung trotz späterer Zwangsversteigerung
Besonders relevant wurde der Fall dadurch, dass die Immobilie während des laufenden Rechtsstreits im Rahmen einer Teilungsversteigerung an einen Dritten zugeschlagen wurde.
Damit war eine Rückübertragung der ursprünglich verkauften Miteigentumsanteile an die Verkäuferin objektiv nicht mehr möglich. Der BGH ging für das Revisionsverfahren davon aus, dass die Rückübertragung mit dem Zuschlag unmöglich geworden war.
Grundsätzlich folgt aus der Nichtigkeit eines solchen Kaufvertrags jedoch ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Rückübertragung. Der BGH stellte klar, dass der Rechtsgrund für den Eigentumserwerb in diesem Fall im schuldrechtlichen Kaufvertrag liegt. Wird dieser Vertrag wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB als nichtig angesehen, fehlt damit grundsätzlich der Rechtsgrund für den Erwerb der Miteigentumsanteile. Daraus kann ein Anspruch auf Rückübertragung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB folgen.
Was bedeutet das Urteil für Immobilienverkäufer?
Das Urteil des Bundesgerichtshofs bedeutet nicht, dass jeder Verkauf einer Immobilie unterhalb des Verkehrswertes nachträglich rückgängig gemacht werden kann. Ein niedriger Kaufpreis allein reicht hierfür nicht aus.
Entscheidend sind vielmehr die konkreten Umstände des jeweiligen Geschäfts. Von besonderer Bedeutung sind insbesondere das Verhältnis zwischen Verkehrswert und vereinbarter Gegenleistung sowie zusätzliche Umstände, die auf eine sittenwidrige Ausnutzung der Situation des Verkäufers schließen lassen können.
Gerade bei Verkäufen unter erheblichem finanziellen Druck kann deshalb die genaue Prüfung des Vertrags und der damaligen Vermögenssituation entscheidend sein.
Fazit
Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 7. November 2025, Az. V ZR 155/24, die Anforderungen an die Darlegung des Wertes eines veräußerten Miteigentumsanteils konkretisiert und zugleich die Bedeutung eines besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung hervorgehoben. Im konkreten Fall standen einem rechnerischen Wert der übertragenen 40 Prozent des Grundstücks von rund 276.000 Euro lediglich rund 55.000 Euro an übernommenen Verbindlichkeiten gegenüber.
Der BGH sah darin ein besonders grobes Missverhältnis. Die Entscheidung des Kammergerichts wurde aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen. Eine pauschale Aussage, dass der BGH der Verkäuferin bereits endgültig Schadensersatz zugesprochen habe, wäre daher nicht zutreffend.
Für Eigentümer, die sich in einer finanziellen Notlage befinden und über einen Verkauf ihrer Immobilie oder eines Miteigentumsanteils nachdenken, zeigt der Fall vor allem eines: Ein erheblicher Zeitdruck oder finanzieller Druck sollte nicht dazu führen, dass ein Immobilienvermögen ohne vorherige Prüfung deutlich unter seinem tatsächlichen Wert übertragen wird.