Der weltweite Ausbau künstlicher Intelligenz sorgt für einen stark steigenden Bedarf an Rechenleistung. Dafür werden enorme Serverkapazitäten benötigt, weshalb derzeit zahlreiche neue Rechenzentren entstehen. Die sogenannten Data Center haben sich inzwischen zu einer eigenständigen Assetklasse im Gewerbeimmobilienmarkt entwickelt. Das zeigt sich auch daran, dass Immobilienberater wie Colliers Rechenzentren mittlerweile separat ausweisen und nicht mehr lediglich unter der Kategorie „Sonstiges“ erfassen.
Die Bedeutung dieser neuen Anlageklasse spiegelt sich auch in den Preisen wider. Während Grundstücke für Logistik- und Industrieprojekte häufig im dreistelligen Eurobereich pro Quadratmeter gehandelt werden, können Flächen für Rechenzentren Preise von bis zu 3.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.
„Da, wo die anderen Assetklassen aufhören, fangen Data Center erst an“, beschreibt Katja Caspers, Senior Consultant bei Colliers, die besondere Stellung dieser Immobilienart. Im vergangenen Jahr wurde in Deutschland mit Rechenzentren und speziell für diesen Zweck vorgesehenen Grundstücken ein Transaktionsvolumen von rund 1,2 Milliarden Euro erzielt. Das entspricht etwa 5 Prozent des gesamten Gewerbeimmobilien-Transaktionsvolumens von 25,2 Milliarden Euro.
Den größten Anteil am Umsatz hatten Grundstückstransaktionen. Bestehende Rechenzentren trugen dagegen lediglich rund 140 Millionen Euro zum Gesamtvolumen der noch jungen Assetklasse bei.
Die hohen Preise und die besondere Nachfrage nach geeigneten Standorten haben mehrere Gründe. Rechenzentren stellen spezielle Anforderungen an ihre Umgebung: Entscheidend sind vor allem eine zuverlässige Versorgung mit großen Strommengen zu möglichst wettbewerbsfähigen Preisen, eine leistungsfähige digitale Infrastruktur sowie die Nähe zu sogenannten Cloud-Availability-Zonen. Hinzu kommen geeignete baurechtliche Voraussetzungen und ausreichend verfügbare Flächen.
Mit dem weiteren Ausbau von Künstlicher Intelligenz und Cloud-Anwendungen dürfte die Bedeutung von Rechenzentren als Bestandteil des Gewerbeimmobilienmarktes weiter zunehmen. Gleichzeitig bleibt die Verfügbarkeit geeigneter Standorte eine zentrale Herausforderung für Investoren und Betreiber.